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PACS achat logement, acheter en duo sans être marié
Votre couple se cherche un nid bien à lui pour conjuguer amour avec avenir ? Mais attention : hors mariage, votre statut reste précaire.Mieux vaut être prévenu : le Pacs et plus encore l"union libre constituent des statuts précaires. Acheter un logement à deux sans être mariés nécessite d"étudier les trois solutions qui s"offrent à vous : Le régime de l"indivision Hors mariage, vous êtes placé sous le régime de l"indivision. Chacun achète à hauteur de sa mise de fonds.
La répartition est alors inscrite dans l"acte de propriété. Attention, ne trichez pas sur cette répartition : le fisc pourrait considérer qu"il s"agit d"une donation déguisée et réclamer son dû, soit 60 % des droits ! En cas de décès, les héritiers pourraient également demander des comptes.
« Il faut impérativement faire coïncider le plan de financement avec la répartition de l"achat, indique Bruno Rouleau, directeur formation du courtier In&Fi France, en cas de recours au crédit, mieux vaut obtenir des emprunts séparés a due concurrence des montants empruntés avec garantie hypothécaire croisée ». Simple à mettre en œuvre et peu coûteuse, l"indivision a aussi des inconvénients. Dans le cadre d"une indivision légale, la prise de décisions s"effectue à l"unanimité. Autrement dit, si vous vous séparez, le partage ne pourra avoir lieu qu"avec le consentement de votre partenaire.
Le Code civil prévoit toutefois que « le partage peut toujours être provoqué », mais la procédure peut durer un certain temps. En cas de décès, l"indivision n"est pas non plus très protectrice. En présence d"héritiers, ce sont les enfants ou la famille qui se partagent la succession. Vous pouvez toutefois contourner l"obstacle en vous constituant légataires par testament. Dans la limite de la part réservée aux héritiers. Mais, vous n"échapperez pas aux 60 % de droits de succession (après abattement de 1 500 euros seulement !) à payer. Et la succession se soldera forcément par la vente du logement.
Un conseil : pour éviter la vente, prévoyez, au moment de l"achat, une convention d"indivision avec clause de rachat de la quote- part de votre concubin. Ou encore, faites un démembrement de propriété croisé. Mieux vaut toutefois demander conseil à votre notaire.
Le Pacs plus protecteur Avec un Pacs, vous relevez également du régime de l"indivision. Mais le logement acheté en commun est réputé appartenir aux deux partenaires par moitié. En cas de séparation, le bien sera vendu et le produit de la vente, partagé en deux.
Vous disposez également d"un droit de priorité pour racheter la part de votre compagnon. Mais son atout majeur tient à des droits de succession allégés par rapport à un régime d"indivision ordinaire. Vous bénéficiez, en effet, d"un abattement de 57 000 euros (76 000 euros pour le conjoint survivant) et d"un taux d"imposition minoré : 40 % sur les 15 000 premiers euros taxables et 50 % au-delà. Monter une SCI C"est un montage plus complexe à mettre en œuvre.
Mais la Société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages pour les couples non mariés. Dans un premier temps, vous et votre partenaire créez ensemble une société (SCI), dans laquelle vous détenez des parts en proportion de votre mise de fonds (la répartition doit, là encore, être bien réelle). Ensuite, cette SCI achète le logement convoité. Avantages du montage ? En cas de séparation, vous pouvez céder vos parts sans être obligés de revendre le bien. En outre, en cas de cession, les droits de mutation sur les parts de SCI sont moins élevés que pour un bien immobilier classique.
Enfin, vous pouvez intégrer d"autres associés, par exemple vos enfants, sur la base de l"évaluation des parts.
« Si un prêt a été contracté, le passif sera déductible de la valeur du bien, ce qui permet d"économiser sur les droits à payer », indique Bruno Roulleau. Inconvénients : en cas de cession du bien (et non plus des parts) avec plus-value, celle-ci sera taxable, même s"il s"agit d"une résidence principale. C"est la société qui est propriétaire et non vous. Autre inconvénient : si vous vous séparez de votre compagnon, vous devrez trouver un candidat pour racheter ses parts. Car une SCI ne peut fonctionner avec un seul associé. Dernière contrainte : ce montage entraine des frais (rédaction de statuts) et des contraintes de gestion comme dans toute société (tenue d"une comptabilité, assemblées générales régulières…). Dans les statuts, n"oubliez pas de prévoir les conditions de dissolution de la société : à l"unanimité, au décès du premier concubin…
©©explorimmo 09/02/2009
La baisse des taux des crédits immobiliers s"accélère
La tendance à la baisse des taux des crédits habitat s"est poursuivie en février. Elle s"est même accélérée. Selon la dernière édition de l"Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels publié par le Crédit Logement et l"institut CSA, les taux moyens du secteur concurrentiel sont retombés à 4,62 % le mois dernier, contre 4,78 % en janvier.
Depuis le début de la contraction, courant novembre, les taux ont perdu 53 points de base. - du jamais vu depuis 1993 – et sont désormais revenus à leur niveau du mois de novembre 2007. Pour le Crédit Logement, si cette baisse est si rapide, c"est que « la plupart des établissements de crédit cherchent à redynamiser le marché ». L"effet sur le marché immobilier ne devrait pas tarder à se faire sentir, car, « une baisse des taux de 100 points de base est équivalente en terme de solvabilité de la demande à une baisse des prix de l"ordre de 10 % », calcule l"Observatoire. Julien Vert
©©explorimmo 09/03/2009
Nouveau décret : le diagnostic plomb pour les locations
2008-05-22
La législation relative à la recherche des peintures au plomb dans l"habitat vient d"être entièrement modifiée. De nouvelles obligations s"imposent dorénavant aux propriétaires bailleurs, mais aussi aux gestionnaires d"immeubles en copropriété.
A partir du 12 août 2008, un constat de risque d"exposition au plomb sera rendu obligatoire pour la location de tout ou partie d"un bien immobilier ainsi que pour toutes les parties communes des immeubles d"habitation.
Ce constat devra obligatoirement être réalisé par un professionnel indépendant disposant d"un certificat de compétence nominatif et utilisant un appareillage homologué de détection à "fluorescence X".
Les "frais de notaires" : c'est quoi, c'est combien ?...
2008-05-02
La somme versée par l'acquéreur au notaire lors d'une transaction immobilière (que l'on nomme communément et improprement "frais de notaire") comprend en réalité :
- Les taxes qui vont à l'Etat et aux collectivités locales (environ 8/10ème des frais) : ce sont les sommes que le notaire est tenu de percevoir et de reverser à l'Etat pour le compte de son client. Elles varient suivant la nature de l'acte et la nature du bien (immeuble, appartement, terrain, maison...). On parle ici de "droits de mutation", "frais d'hypothèque" ou frais d'enregistrement du "privilège de prêteur de deniers".
- Les débours (environ 1/10ème des frais) : ce sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client et servant à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents, ainsi qu'à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client.
- La rémunération du notaire à proprement parler (environ 1/10ème des frais). Il s'agit là de la seule rémunération du notaire : ses honoraires.
L'ensemble de ces 3 volets de "frais" pèse aux alentours de 6% du prix total de l'acquisition immobilière effectivement payé par l'acquéreur. Ils viennent se rajouter au prix payé par l'acquéreur au vendeur.
"Aux alentours" car comme nous vous l'indiquions plus haut, le calcul exact dépend de plusieurs critères tels que la nature du bien (terrain, immeuble bâti, autre...), de la date d'achèvement des travaux de l'immeuble (la fameuse "DAT" : la date de naissance de votre immeuble), de la ville (les taxes et abattements locaux pouvant varier) ou encore du statut professionnel et/ou fiscal de l'acquéreur (particulier, marchand de bien, SCI...).
Bref, pour y voir plus clair dans tout ça et surtout pour obtenir un montant juste à l'Euros près de vos futurs "frais de notaires", nous vous recommandons l'excellent site de la Chambre des Notaires d'Ile de France
En quoi consiste le "DPE" : Diagnostic de Performance Énergétique ?
2008-04-08
Le diagnostic de performance énergétique permet à toute personne se portant acquéreur d'un logement d'être informée sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d'eau chaude) du bien qu'il souhaite acheter, sur ses consommations d'énergie et sur une estimation des coûts dues à ces consommations. Les logements sont désormais classés en fonction de leur consommation énergétique et de la quantité de gaz émis, sur une échelle de 1 à 7, grâce à des "étiquettes énergie et climat".
Le diagnostic émet également des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique en incitant, selon les cas, à réaliser des travaux ou des remplacements d'équipements. Des informations seront alors formulées sur le coût des travaux ou des équipements, les économies de consommation et financières réalisables, ou encore le temps de retour des investissements. Pour être valable, le diagnostic devra être établi depuis moins de dix ans par un professionnel. Il n'aura cependant qu'une valeur informative. A la différence des diagnostics termites et plomb, l'acquéreur ou le locataire ne pourra l'utiliser à l'encontre du propriétaire. Le "DPE" rejoint ainsi la longue liste des diagnostics obligatoires avec parmi eux :
- La présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante
- Le risque d'exposition au plomb
- La présence ou l'absence de termites et autres insectes xylophages
- L'état de l'installation de gaz si elle a plus de quinze ans
- L'état des risques naturels et technologiques
- La performance énergétique
Diagnostic immobilier
Définition :
Ensemble de documents constituant le dossier technique joint à la promesse ou à l'acte de vente dans le cas d'une vente ou au bail dans le cas d'une location.
Diagnostic amiante
Le diagnostic amiante doit être effectué pour toute construction dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 dans le cas d"une vente ou d"une démolition.
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE évalue la consommation d'énergie d'un immeuble ou logement à partir de normes et fournit des informations et prescriptions liées à l'amélioration de ces performances.
Il est obligatoire pour toutes les ventes et, depuis le 1er juillet 2007, pour toutes les locations.
Diagnostic electricité
Ce diagnostic est obligatoire en cas de vente d"un logement à usage d"habitation, sauf si l"ensemble de l"installation date de moins de quinze ans.
Il permet de connaître les dangers à utiliser l"installation électrique. Il liste le matériel défectueux ou absent pour assurer la sécurité des utilisateurs et des appareils branchés.
Le vendeur n'a aucune obligation de travaux, mais doit transmettre ce rapport à l'acquéreur afin de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Diagnostic gaz
Pour s'exonérer de la garantie de vices cachés, le vendeur d'un bien comportant une installation de gaz intérieure de plus de quinze ans effectue un bilan d'état des risques liés au gaz.
Diagnostic plomb
Le diagnostic plomb est destiné à détecter et signaler toute présence de plomb dans les peintures, susceptible d'entrainer le saturnisme.
Il est obligatoire en cas de vente ou de location d'un logement construit avant le 1er janvier 1949. Concernant un immeuble en copropriété affecté en tout ou partie à l'habitation, la recherche de plomb est à réaliser dans les parties communes.
Diagnostic termites
D'après la loi du 08/06/1999 et le décret du 03/07/2000, le syndicat des copropriétaires en cas de vente de l'immeuble, et le copropriétaire en cas de vente des parties privatives, dans la zone de contamination arrêtée par décret préfectoral, doit fournir un certificat d'état parasitaire établi par des experts agréés, afin de pouvoir prétendre à la garantie des vices cachés correspondante.
Métrage Loi Carrez
C'est la superficie du bien que vous vendez. La surface retenue est la surface des planchers, des locaux couverts (hors balcons et terrasses) après déduction des surfaces occupées par les murs, cages d'escalier, gaines, ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.
Elle est à mentionner dans vos actes uniquement si vous êtes en copropriété.
Risques naturels et technologiques
Ces risques sont relatifs aux zones concernées par un plan de prévention des risques naturels, par un plan de prévention des risques technologiques ou décrétées zones sismiques. L'état des risques naturels et technologiques fait obligatoirement partie du diagnostic immobilier, ou diagnostic technique.
Surface habitable
Surface de plancher calculée après déduction de la surface des murs, cloisons, gaines, ébrasements de portes et fenêtres, surface des marches et cages d'escaliers. La surface habitable ne comprend pas les superficies des combles non-aménagés, caves, sous-sols, garages, remises, terrasses, loggias, balcons, vérandas, ainsi que les zones d'habitation dont la hauteur est inférieur à 1,80 m.
Mentionner la superficie habitable à la signature d'un nouveau bail est désormais obligatoire. Cette obligation ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale.
Les frais de notaire coûtent cher !!!
Cette idée la plus répandue est fausse car on oublie trop souvent que le Notaire à l'occasion des actes qu'il reçoit, joue pour l'Etat, le rôle d'un collecteur d'impôts.
Percepteur pour le compte de l'Etat, le Notaire ne garde pour lui qu'un pourcentage de ce que vous lui payez réellement.
En effet ce que l'on regroupe sous la dénomination "Frais de Notaire", comprend en fait :
DROITS ET TAXES PERCUS POUR LE COMPTE DE L'ETAT
Il s'agit des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et des taxes annexes, de la TVA, ainsi que les droits de timbre.
HONORAIRES DU NOTAIRE
Ils se composent d'émoluments tarifés par les pouvoirs publics selon les actes et les formalités que le Notaire accomplit. Le Notaire peut également demander au client des honoraires pour ses prestations qui ne sont pas prévues par le tarif ou qui correspondent à un travail complémentaire dûment justifié. Dans ce dernier cas, le client doit accepter par écrit cette rémunération non prévue par le tarif.
FRAIS ET DEBOURS
Ce sont toutes les dépenses que le Notaire avance pour vous et que vous devez lui rembourser (salaire du Conservateur des hypothèques, coût des extraits cadastraux, etc...
Le cas d'une acquisition immobilière
Bien entendu, c'est le type d'opération le plus répandu et qui suscite le plus d'interrogations sur son coût réel.
Pour une telle opération il convient de prendre en compte les trois postes de frais ci-dessus mentionnés.
Mais en fonction des modalités propres à l'acquisition, d'autres frais peuvent être engagés :
Frais de prêt.
Il s'agit des frais engendrés par l'acte constatant le prêt bancaire assorti de la prise des garanties hypothécaires ou autres, exigées par l'établissement prêteur. Trop souvent un manque d'information conduit l'acquéreur emprunteur à confondre ces frais avec les frais de dossier qui sont perçus par la Banque et qui sont généralement prélevés avec le montant de la première échéance.
Ces frais englobent, tout comme pour l'acquisition proprement dite, les droits ou taxes perçus pour l'Etat (dont certains types de prêts sont d'ailleurs exonérés), ainsi que la rémunération du Notaire qui assure la prise des garanties exigées, et ce sous sa responsabilité.
Négociation
Elle peut être le fait d'un agent immobilier qui perçoit alors une commission généralement due par l'acquéreur, et qui n'est pas prise en compte pour le calcul des droits, taxes et émoluments.
Versement des frais de Notaire
Dans tous les cas, même si l'acte relève du tarif des Notaires, les frais doivent être intégralement versés le jour de la signature de l'acte authentique
Mais les frais réels ne seront connus au franc près, qu'après accomplissement de toutes les formalités postérieures à la signature de l'acte authentique et notamment, le cas échéant, sa publication au bureau des hypothèques compétent.
C'est pourquoi, le Notaire vous demande toujours à la signature de l'acte authentique, une provision sur frais, qui sera bien sûr très proche des frais réels, qui eux ne seront connus que parfois quelques mois après la vente. Dans tous les cas, à la fin de l'accomplissement de toutes les formalités afférentes à l'acte signé, le Notaire vous fait parvenir un détail précis des frais réellement engagés, et, le cas échéant, vous adresse le reliquat des frais versés en sus.
